MORNINGSTAR ANALYSE

Ejendomsfonde bør være med i enhver langsigtet portefølje
NIKOLAJ HOLDT MIKKELSEN | 2/25/2008

Private investorer har ringe adgang til ejendomsfonde og det går ud over afkastet.

For langt de fleste langsigtede investorer bør ejendomsfonde være en naturlig del af investeringsporteføljen. Investering i ejendomme kan over tid både øge porteføljens afkast og endda samtidig reducere risikoen i porteføljen. Det er egenskaber der lyder besnærende på langt de fleste investorer. Højere afkast og lavere risiko. Desværre må danske investeringsforeninger endnu ikke udbyde ejendomsfonde og alternativerne er tunge at danse med, men der er lys forude. De danske investeringsforeningers brancheorganisation er nemlig i dialog med Finanstilsynet om muligheden for også at tilbyde ejendomsfonde til danske investorer. Vi har set på fordelene ved ejendomsfonde.

Lovtekniske spidsfindigheder gør at danske fonde i dag kun kan tilbyde investorerne en eksponering til ejendomsmarkedet via børsnoterede aktieselskaber. Det er selskaber som er engageret i køb og salg af ejendomme, udvikling af ejendomsprojekter, ejendomsdrift eller lignende aktivitet. Ved sådanne indirekte investeringer i ejendomme opnår investorerne typisk ikke fuld effekt af risikospredningen som ejendomme ellers vil give. Afkastet bliver også trukket ned af, at investorerne må betale omkostninger til både investeringsforeningen og de børsnoterede ejendomseslskaber.

Alternativt kunne man som investor selv købe ejendommene men for langt de fleste private investorer vil bare én ejendomsinvestering udgøre en betragtelig del af porteføljen. Det vil give en helt unødig og uønsket eksponering mod ejendomsmarkedet.

Som investeringsobjekt adskiller ejendomme sig noget fra det traditionelle obligations- og aktiemarked. Man kan ikke på samme vis som ved aktier og obligationer blive ejendomsinvestor med en mindre pose penge i hånden. Ejendomme er ikke nemme at opdele i små bidder og vil for mange private ofte være ensbetydende med en unødig stor og typisk illikvid investering. I sådan en erhvervelse ligger der også en risiko for at boligmarkedet rammes særligt højt i lokalområdet, hvis boligmarkedet vender pilen nedad. Andre forhold som hvis nabolaget forringes som følge af ny infrastruktur eller lignende er også svære at gardere sig mod.

Investering i ejendomme er også ofte forbundet med markante transaktionsomkostninger til advokat, det offentlige m.fl. ved selve købet og til mægler når ejendommene sælges. Har man erhvervet ejendommen til udlejning, som det tit er tilfældet, står man som investor også selv for administration, vedligeholdelse og driften af ejendommene.

I ejendomsfonde får man med bare én investering en god spredning, hvor investeringen fordeles på mange ejendomme alt efter fondens investeringsstrategi. Desuden er driften overladt til andre, så bøvlet hermed undgås, og ekspertisen til køb og salg af ejendommene varetages af professionelle aktører. Man kan med andre ord komme med på ejendomsmarkedet for et mindre beløb, men uden de kedelige følgevirkninger der typisk er forbundet med at investere på egen hånd eller via ejendomsaktieselskaber.

Ejendomsfonde i porteføljen skaber et potentiale for at øge afkastet samtidig med en bredere spredning på flere aktivtyper end bare aktier og obligationer. Når porteføljen fordeles på aktiver af varierende karakter kan det være med til at nedbringe porteføljens samlede risiko. Det skyldes, at ejendomme historisk set ikke har fulgt samme mønster som aktier og obligationer. Afkastet på ejendomme er derfor ikke forbundet særligt meget med udviklingen på aktie og obligationsmarkedet.

Vi har testet effekten af ejendomsfonde på nogle fiktive modelporteføljer der alle er vist her på siden. Udgangspunktet er en standardportefølje bestående af 50 pct. aktier og 50 pct. obligationer. Vi har samtidig valgt en lang tidshorisont på 15 år, så effekten af økonomiske opsving, lavkonjunkturer og andre forhold der kan påvirke aktivtyperne er med i resultatet. Standardporteføljen vil have givet os et årligt afkast på 6,52 pct. med en standafvigelse på 7,58 pct.

Hvis vi nu reducerer aktiebeholdningen så porteføljen består af 40 pct. aktier, 50 pct. obligationer og 10 pct. ejendomme vil afkastet lige akkurat være en anelse lavere end i vores udgangsportefølje, men vi har formået at reducere porteføljens samlede risiko ganske pænt.

Det er endda muligt at øge både afkastet og reducere risikoen i porteføljen samtidig. Det kan vi i dette eksempel opnå ved 20% placeret i ejendomme og resten ligeligt fordelt mellem aktier og obligationer. Det er samtidig også den portefølje der giver det bedste risikojusterede afkast, idet porteføljen har den højeste sharpe ratio.

Som eksemplerne illustrerer er der mange gode grunde til at inkludere ejendomsfonde i porteføljen. Det er derfor ærgeligt at danske investeringsforeninger endnu ikke har mulighed for at tilbyde ejendomsfonde til investorerne. Brancheorganisationens dialog med lovgiverne resulterer forhåbentligt med en egnet konstruktion, så også danske investorer får fordel af ejendomsfonde.

Print artikler

E-mail artikel til en ven

Tidligere analyser
Er ballet forbi for obligationerne? 2010-08-30 Mastodonternes tid? 2010-08-30 Hvad skal man kigge efter? 2010-08-23 Er velpolstrede drenge også de langsomste? 2010-08-23 Sagen er Guld 2010-08-09